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経済なんでも研究会
サタデー自習室 -- 上げ潮に乗る REIT ④
2014-08-23-Sat  CATEGORY: 政治・経済
◇ 分配金利回りで勝負 = お客から集めた資金で不動産を買い、その賃料などで得た利益を分配金という形で投資家に還元するのがREIT。投資した銘柄の時価に対する分配金の割合が、REITの分配金利回りだ。一般の株式を買った場合の配当利回りと同じである。だがREITの分配金利回りは、経済状況にもよるが、株式の配当利回りよりずっと高い。

たとえば最近の分配金利回りは、平均で3.5%前後。東証1部に上場している株式の平均配当率は1.6%程度だ。このようにREITの分配金利回りが高いのにはワケがある。というのはREITの場合、利益の90%以上を分配金として支出すれば、その運営会社の法人税が免除される税法上の特例があるからだ。

このためREITのすべてが、実際には利益の100%を分配金に充てている。結果として分配金利回りが高くなれば、新しい投資家が参入してくる。新しい物件を購入するときには、増資と社債の発行と借入れで資金を調達。社業を拡張して行く。この循環は分配金利回りが高いほど有利に進むわけであり、REIT運用会社は結局のところ分配金利回りの大きさで競争し合っていると言えるだろう。

13年の場合、業界全体で増資は1兆1000億円、社債の発行は1000億円を超えた。しかし経済環境が悪化すると、これらの資金調達は縮小する。また利益率の高い物件の購入も困難になる。するとREITに投資する人も減って、REITの相場も下落してしまう。投資家の側からみれば、分配金利回りと相場の両方をよく見る必要があるというわけだ。

                                 (続きは来週サタデー)


      ≪22日の日経平均 = 下げ -47.01円≫

      【今週の日経平均予想 = 4勝1敗】

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