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経済なんでも研究会
サタデー自習室 -- 上げ潮に乗る REIT ⑥
2014-09-06-Sat  CATEGORY: 政治・経済
◇ オフィスビルは賃料しだい = オフィスビルに集中投資するREITは数も多く、全体の半分近くを占めている。景気がよくなると、オフィスビルに対する需要が増える。すると空き室率が下がり、しばらくして賃貸料が上昇し始める。運用会社の利益が拡大し、分配金も増加する。その結果、新しい投資家が参入して投信の価格が上がる。

これがオフィスビル専門REITの理想的な姿だ。ここからも判るように、オフィスビル型の最も重要な条件は賃貸料だと言えるだろう。たとえば都心5区の新規募集賃料は05年末から08年8月にかけて3割近く上昇。この結果、東証REIT指数は07年5月末に2612の史上最高値を付けている。

都心5区の空き室率はリーマン・ショック後の景気低迷で、12年6月には9.4%にまで上昇した。そこからは下げ続け、この7月は6.2%と5年4か月ぶりの低さとなっている。大阪市の中心部でも空き室率は8.7%、前年比で1.9ポイント低下した。東京ではオリンピック開催の影響もあって、新築オフィスに対する不足感も出ているという。ただオフィスビルREITの弱点は、不況に弱いこと。投資家はその辺の見極めが大切になってくる。

この分野の代表格は、三井不動産が母体の日本ビルファンド投資法人と三菱地所が主導するジャパンリアルエステイト社。ともに01年9月、初の上場を果たしている。都心の好立地ビルを保有していることが最大の強み。日本ビルファンドは73の物件を保有、総資産額は1兆円を超えた。

                                  (続きは来週サタデー)


      ≪5日の日経平均 = 下げ -7.50円≫

      【今週の日経平均予想 = 4勝1敗】

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